Baufinanzierung

Ein Bauherr ist nur sehr selten in der Lage, die Wunschimmobilie aus seinem Sparstrumpf zu bezahlen. In der Regel benötigt er fremdes Kapital zur Baufinanzierung seiner Immobilie. Dies können einerseits Kredite von Familienangehörigen sein, andererseits, ergänzend oder ausschließlich, wird er immer Geld von der Bank oder Versicherung leihen müssen.

Um die für den Einzelfall passende Baufinanzierung zu finden, ist eine gute Beratung notwendig. Hier wird die Höhe der benötigten Finanzmittel (Baufinanzierungsrechner) errechnet und es werden die verschiedenen Finanzierungsmodelle bezüglich ihrer Tauglichkeit für den Kunden geprüft. Im Anschluss wird ein individuelles, auf den jeweiligen Kunden zugeschnittenes Finanzierungskonzept entwickelt.

Der Finanzierungsmarkt bietet mittlerweile die unterschiedlichsten, schon lange gebräuchlichen und neueren Formen der Baufinanzierung an.

Finanzierungsarten der Baufinanzierung

Die drei gebräuchlichen und seriösesten Finanzierungsarten sind das Annuitätendarlehn, das Bauspardarlehn und die Lebensversicherungstilgung, welche im Folgenden kurz erläutert werden. Daneben gibt es auch exotische und risikobehaftete Finanzierungsmodelle (z.B. Yen-Kredite), von welchen jedoch abzuraten ist.
Kleiner grüner Haken Annuitätendarlehn
Das Annuitätendarlehn, auch Amortisations- oder Tilgungsdarlehn genannt, ist die meistverwandte Darlehnsform bei der Baufinanzierung. Die Bezeichnung kommt von der Art der Verzinsung und Tilgung des Darlehns mit einer gleich bleibenden Jahresleistung (Annuität). Der Kreditnehmer zahlt dabei während der vereinbarten Zinsfestschreibung eine gleich bleibende Jahresleistung, die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehns (Nominalbetrag) errechnet. Mit fortschreitender Tilgung verringert sich der in der Jahresleistung enthaltene Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Annuitätendarlehn sind mit einem gewissen Zinsrisiko verbunden, wenn z.B. die Zinsen bei Ablauf der Zinsbindungsfrist höher liegen als bei Vertragsabschluss.
Kleiner grüner Haken Bauspardarlehn
Das Bauspardarlehn hingegen ist ein in der Regel nachrangig im Grundbuch gesichertes Darlehn einer Bausparkasse für wohnwirtschaftliche Zwecke. Bausparen ist eigentlich eine englische Erfindung: Viele Sparer (Kollektiv) zahlen regelmäßig in einen Topf ein. Nach einer bestimmten Zeit und bei Erreichen eines bestimmten Prozentsatzes, meist 40% bis 50% der Bausparsumme, erhält der Sparer sein gespartes Geld plus Zinsen aus dem gemeinsamen Topf (Zuteilung) und kann zusätzlich noch ein zinsgünstiges Darlehn zu einem bei Vertragsabschluss festgelegten Zinssatz in Anspruch nehmen. Aus diesem Prinzip haben sich moderne, intelligente Finanzierungsvarianten entwickelt.
Kleiner grüner Haken Kapitalbildende Lebensversicherung
Eine kapitalbildende Lebensversicherung kann ebenfalls zur Baufinanzierung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung beitragen - als interessante Ergänzung oder Alternative zum Annuitätendarlehn und zum Bauspardarlehn. Als Teil des Versicherungsdarlehns, das übrigens bis zu 80% der Baukosten betragen kann, ist die kapitalbildende LV besonders für Bauherren eine interessante Finanzierungsform. Sie zahlen dabei keine laufenden Tilgungsraten, sondern lediglich Ihre Versicherungsbeiträge und günstige Zinsen für das Darlehn. Am Ende der Vertragsdauer wird das Darlehn dann mit der Auszahlung Ihrer LV ganz oder teilweise getilgt.

Der Vorteil: Versicherungsbeiträge gelten als Vorsorgeaufwendungen gemäß § 10 EStG und können daher steuerlich begünstigt werden (Achtung: Diese Regelung gilt nur für Verträge, die vor dem 1. Januar 2005 abgeschlossen wurden). Die Versicherungssumme, die nach Ablauf des Vertrages gezahlt wird, unterliegt allerdings nicht mehr dem Steuerprivileg (Altfälle ebenfalls ausgenommen). Das heißt, der Versicherungskunde muss den Unterschiedsbetrag zwischen den eingezahlten Prämien und der ausgezahlten Versicherungsleistung mit dem Fiskus teilen.

Für den Fall der Fälle ist es gerade bei der langfristigen Finanzierung von Baumaßnahmen wichtig, dass die Darlehnsschuld abgesichert ist. So bringt Ihnen die Finanzierung über eine kapitalbildende Lebensversicherung zusätzlich Schutz, denn im schlimmsten Fall wird dann das Darlehn ganz oder teilweise getilgt und die Familie von einer großen Schuldenlast befreit.

Ein Risiko jedoch birgt die kapitalbildende Lebensversicherung: Wenn die Überschussbeteiligung der Versicherungsgesellschaft unter der anfänglich kalkulierten Höhe bleibt, klafft schnell eine Finanzierungslücke, die zum Auszahlungsstichtag durch andere Finanzmittel gestopft werden muss.

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