Vermieterrechtsschutz VersicherungVermieterrechtsschutz Versicherung
Bei der Vermieterrechtsschutz Versicherung handelt es sich um die Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz, welche die finanziellen Kosten gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter, oder Pächter übernimmt.
Eine Vermieterrechtsschutz Versicherung umfasst die Wahrnehmung rechtlicher Interessen des Vermieter aus Miet- und Pachtverhältnissen, sonstigen Nutzungsverhältnissen und dinglichen Rechten, die Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile zum Gegenstand haben.
Beispiel
Versicherungsschutz im Rahmen der Vermieterrechtsschutz Versicherung besteht sowohl für die außergerichtliche als auch für die gerichtliche Geltendmachung und Abwehr von Ansprüchen aus Nutzungsverhältnissen aller Art sowie dinglichen Rechten an Immobilien.
Denn Schadenersatzansprüche des Vermieters beispielsweise wegen Beschädigung oder Vernichtung der vermieteten Sachen sind grundsätzlich nicht durch die Haftpflichtversicherung, sondern über eine zusätzliche Vermieterrechtsschutz Versicherung versichert.
Darüberhinaus sind Streitigkeiten aus Miet- und Pachtverhältnissen entstehen z.B. wegen Mieterhöhungen oder Kündigungsfragen die häufigsten Ursachen für rechtliche Auseinandersetzungen vor dem Gericht.
Es wird hierbei nicht auf Miet- oder Pachtverträge, sondern auf Miet- oder Pachtverhältnisse, also auf das jeweilige gesamte Dauerschuldverhältnis abgestellt. Deshalb kann hierunter auch der Zeitraum zwischen der rechtlichen Beendigung des Vertrages nach wirksamer Kündigung und verspäteter Räumung der Mietwohnung fallen.
Umfang des Versicherungsschutz der Vermieterrechtsschutz Versicherung
Versicherungsschutz besteht nur für Ansprüche, die zwischen den Vertragsparteien selbst streitig und im Miet- oder Pachtverhältnis begründet sind, wozu zum Beispiel auch Ansprüche aus einem gesetzlichen Vermieter-, Verpächter- oder Pächterpfandrecht zählen.
Streitigkeiten zwischen mehreren Mietern des gleichen Hauses sind nicht versichert, da der Ursprung des Streites normalerweise nicht im Miet- oder Pachtverhältnis liegt. Auseinandersetzungen zwischen Mietparteien kann man allerdings dann im Rahmen des § 29 ARB - über den Wortlaut hinaus, als gedeckt ansehen, wenn ein Mieter durch den Mieter einer anderen Wohnung in dem ungestörten Gebrauch seiner Mietsache beeinträchtigt wird (z.B. durch übermäßige Geräuschentwicklung).
Denn in einem solchen Fall könnte der Mieter auch gegen seinen Vermieter vorgehen, wofür dann Versicherungsschutz im Rahmen der Vermieterrechtsschutz Versicherung bestehen würde. Dies spricht für eine deckungsrechtliche Gleichbehandlung der Vorgehensweisen, die auf ein- und demselben Lebenssachverhalt beruhen (so auch Harbauer zu § 29 ARB Rn. 44).
Zu den sonstigen Nutzungsverhältnissen zählen z.B. Wohnungsleihe und schuldrechtliche Wohnrechte sowie Nutzungsverhältnisse aufgrund eines Grundstückskaufvertrages bis zum Besitzübergang.
Die Anmietung von Ferienwohnungen, Campingplätzen und Hotelzimmern fällt nicht unter § 29 ARB zur Vermieterrechtsschutz Versicherung. Es handelt sich hier nämlich um kurzfristige Nutzungsverhältnisse, während die Vermieterrechtsschutz Versicherung auf längerfristige Schuldverhältnisse abstellt. Streitigkeiten aus kurzfristigen Nutzungsverhältnissen unterliegen dem Rechtsschutz für Vertrags- und Sachenrecht.
Gemischte Verträge (z.B. Heimpflegeverträge) werden, selbst wenn es sich um langfristige Schuldverhältnisse handelt, nur dann von § 29 ARB erfasst, wenn die Gebrauchsüberlassung im Sinne von Miete oder Pacht die Hauptleistung ist, gegenüber welcher sonstige Leistungen nur untergeordnete Bedeutung haben. Stehen demnach erhebliche dienstvertragliche Leistungen im Vordergrund (z.B. Betreuung oder Pflege), ist Versicherungsschutz auch nur über die Leistungsart Vertrags- und Sachenrecht zu erhalten.
Zu den dinglichen Rechten zählen in erster Linie die nachbarrechtlichen Streitigkeiten aus den §§ 906-911 und 1004 BGB und § 14 BImSchG (Bundes-Immissionsschutzgesetz), z.B. Auseinandersetzungen wegen Lärmbelästigung, Rauchimmissionen oder falschen Abstandsgrenzen sowie Widersprüche gegen die Errichtung eines Bauwerks auf dem Nachbargrundstück.
Rechtsstreitigkeiten des Versicherungsnehmers der Vermieterrechtsschutz Versicherung als Wohnungs- oder Teileigentümer mit der Eigentümergemeinschaft oder dem Verwalter fallen ebenfalls unter den Vermieterrechtsschutz Versicherung, da es sich um die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dinglichen Rechten handelt.
Vermietung von Grundstücken
Durch die Vorschrift werden alle Umsätze aus der entgeltlichen Überlassung von Grundstücken und vergleichbaren Rechten von der Steuer befreit, um insbesondere die Vermietung von Wohnraum nicht zusätzlich mit Umsatzsteuer zu belasten. Außerdem sollten nicht alle Vermieter zusätzlich mit der Erhebung der Umsatzsteuer belastet werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf die Steuerfreiheit, die den Vorsteuerabzug ausschließt, verzichtet werden. (Verzicht auf Steuerbefreiungen)
Hinsichtlich der Begriffsbestimmungen nimmt das Umsatzsteuerrecht sowohl für das Grundstück als auch die Vermietung oder Verpachtung Bezug auf das bürgerliche Recht. Unabhängig von der Bezeichnung eines Geschäfts ist die inhaltliche Würdigung der Vereinbarungen entscheidend.
Wenn es sich dabei nach bürgerlich rechtlicher Auslegung um eine Vermietung oder Verpachtung handelt, ist diese grundsätzlich steuerbefreit. Umgekehrt sind Verträge, die als Miet- oder Pachtverträge bezeichnet werden, bei anderweitiger zivilrechtlicher Beurteilung nicht als steuerfrei zu behandeln.
Grundstücksvermietung
Eine Grundstücksvermietung liegt nach § 535 BGB vor, wenn dem Mieter zeitweise der Gebrauch eines Grundstücks oder eines Grundstücksteils gewährt wird. Ihm wird eine bestimmte, ausschließlich ihm zur Verfügung stehende Fläche überlassen.
Bei Vertragsabschluss muss diese Fläche noch nicht genau bestimmt sein, eine spätere Konkretisierung durch den Vermieter oder Mieter im Rahmen der tatsächlichen Nutzung reicht aus. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt keine Rolle. Hat der Mieter auch das Recht der Fruchtziehung (§ 581 BGB), liegt gleichwohl eine reine Grundstücksverpachtung vor.
Folgende Fälle stellen z.B. regelmäßig keine Grundstücksvermietung dar:
Überlassung von Messeständen,
Benutzung eines Schießstandes,
Unterbringung in einem reinen Pflegeheim,
Anbringung von Werbeplakaten an einer Hauswand,
Eintritt in ein öffentliches Schwimmbad,
Benutzung einer Minigolfanlage oder eines Golfplatzes,
Vermietung eines transportablen Bürocontainers.
Die Steuerbefreiung umfasst auch die mit ihr in unmittelbarem Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen. Dazu gehören insbesondere die Wasserversorgung einschließlich Warmwasser, die Heizung, die Flur- und Treppenreinigung und -beleuchtung sowie die Überlassung von Waschmaschinen.
Nicht als übliche Nebenleistung sind die Lieferungen von Strom, Heizgas und Heizöl anzusehen. Auch die anteilige Nutzungsüberlassung von zentralen Fernsprecheinrichtungen in einem Bürogebäude sowie die Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen in möblierten Räumen stellt keine übliche Nebenleistung dar, diese Leistungen unterliegen der Umsatzsteuer.
Stellplatzvermietung
Besonderheiten ergeben sich bei der Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen. Die Steuerfreiheit für diese Umsätze ist vom Gesetzgeber ausdrücklich ausgenommen worden. Unter diese Ausnahme fallen sowohl die Vermietung von PKW-Einstellplätzen und Garagen als auch Campingflächen oder Wasserliegeplätze für Boote.
Der Fahrzeugbegriff umfasst alle fortzubewegenden Gegenstände, auch wenn die Beförderung von Personen oder Gütern nicht im Vordergrund steht, also auch Bau- und Erntemaschinen und militärisch genutzte Gegenstände. Eine Übereinstimmung mit dem Begriff neue Fahrzeuge beim innergemeinschaftlichen Erwerb besteht insoweit nicht.
Die Steuerfreiheit kann nur für Stellplatzvermietungen in Anspruch genommen werden, die als Nebenleistung zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung anzusehen sind. Eine Nebenleistung liegt vor, wenn zwischen denselben Vertragsparteien sowohl Vereinbarungen über eine Wohnungs- oder Bürovermietung als auch über die Überlassung von Stellplätzen getroffen werden.
Es ist nicht erforderlich, dies in einem Vertrag oder zur gleichen Zeit zu vereinbaren. Außerdem müssen die Stellplätze in einem räumlichen Zusammenhang mit der übrigen vermieteten Fläche stehen, sich also auf demselben Grundstück befinden oder in dessen unmittelbarer Nähe in einem einheitlichen Gebäudekomplex.
Hinweis
Praxistipp
Eine weitere Sonderregelung besteht bei Vermietung von Campingflächen. Diese Umsätze sind nur steuerfrei, wenn die tatsächliche Mietdauer mindestens 6 Monate beträgt. Die Steuerfreiheit für Vermieter gilt nicht für die kurzfristige Vermietung an wechselnde Reisende, sondern nur für so genannte Dauercamper. Wird die tatsächliche Vertragsdauer entgegen der ursprünglichen Vereinbarung kürzer oder länger als 6 Monate, ist die gesamte Vermietung steuerpflichtig oder steuerfrei. Insoweit kann es zu einer nachträglichen Änderung der steuerlichen Behandlung, auch über den Jahreswechsel hinaus, kommen.
Beispiel
Soweit eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann, gilt diese für alle üblichen Leistungen, die auf einem Campingplatz erbracht werden, auch wenn dafür ein gesondertes Entgelt erhoben wird oder nicht alle Benutzer diese in Anspruch nehmen können.
Die nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfreie langfristige Vermietung von Campingflächen erstreckt sich auch auf die Lieferung von Strom (BFH 15.01.2009 - V R 91/07, BStBl II 2009, 615).
Verträge, in denen Grundstückseigentümer andere berechtigen, Bodenschätze abzubauen oder Abfälle abzulagern, sind als Miet- oder Pachtverträge anzusehen, für die die Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann. Dies gilt sogar dann, wenn sich das Entgelt nach der Menge der entnommenen Bodenschätze oder der abgelagerten Abfälle richtet.
Mischverträge
Neben reinen Mietverträgen liegen häufig auch gemischte Verträge vor, in denen sowohl Teile einer Vermietung als auch anderer Leistungen enthalten sind, ohne dass einer dieser Teile den anderen überlagert. Darunter fallen insbesondere die Vereinbarungen in Altenwohnheimen und die Überlassung von Flächen auf Wochen- oder Jahrmärkten, die als Verkaufsmärkte anzusehen sind.
Im Fall eines Altenwohnheimes wird das gesamte Entgelt in einen Vermietungsteil und einen Teil für die übrigen Umsätze wie Betreuung und Verpflegung nach den jeweiligen Verhältnissen des Einzelfalls aufgeteilt. Bei der Überlassung von Marktflächen wird zusätzlich noch eine Leistung besonderer Art durch Veranstaltung des Marktes erbracht, der auf diese Leistung entfallende Teil des Entgelts wird in der Regel mit 25 % angesetzt.
Mischverträge besonderer Art
Im Zusammenhang mit Grundstücken treten in der Praxis häufig auch Vereinbarungen auf, die als Verträge besonderer Art bezeichnet werden. Dabei tritt die Grundstücksüberlassung gegenüber anderen wesentlicheren Leistungen zurück und das Vertragsverhältnis bildet ein einheitliches, unteilbares Ganzes. In diesen Fällen kommt eine Steuerbefreiung insgesamt nicht in Betracht. Das gesamte Entgelt unterliegt der Umsatzsteuer.
In folgenden Fällen ist u.a. von der Rechtsprechung ein Vertrag besonderer Art angenommen worden:
Überlassung von Flächen bei Messen zur Schaustellung gewerblicher Erzeugnisse,
Überlassung von Flächen bei Jahrmärkten oder Kirmesveranstaltungen ohne überwiegenden Verkaufscharakter,
Überlassung von Zimmern an Prostituierte bei gleichzeitiger Schaffung einer Organisation zur Förderung der gewerbsmäßigen Unzucht (Bordell);
Lagerung u. Aufbewahrung von Gütern - Lagergeschäft (§§ 416 HGB),
Benutzung von Sportplätzen oder Schwimmbädern im Rahmen des allgemeinen Sport- bzw. Badebetriebes.
Vermietungseinkünfte
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung rechnen die Zahlungen, die als Entgelt für eine Gebrauchs- und Nutzungsüberlassung anzusehen sind. Im Einzelnen gehören dazu folgende Einnahmen aus:
Vermietung Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht)
Vermietung Verpachtung von Sachinbegriffen (insbesondere Betriebsvermögen), d.h. einer Vielzahl beweglicher Wirtschaftsgüter, die in einem einheitlichen Funktionszusammenhang stehen, z.B. Betriebsinventar für Gewerbebetriebe, Landwirtschaftliche Betriebe oder Freiberuflerpraxen, komplette Wohnungseinrichtungen etc.
zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten, insbesondere schriftstellerische, künstlerische oder gewerbliche Urheberrechte
dem Verkauf (Abtretung) von Miet- und Pachtforderungen
Praxistipp
Darunter fällt z.B. die Vermietung einzelner Möbel, zeitlich begrenzte Vermietung von privaten Fahrzeugen, wie die Vermietung von Pkw oder Wohnmobil für eine Urlaubsreise.
Vermietung von Grundbesitz
Dazu gehört die Vermietung von:
unbebauten Grundstücken
Gebäuden
Wohnungen, Appartements etc.
möblierte Zimmer (nicht Hotel- oder Pensionsbetrieb)
ferner die Untervermietung und Erbbauzinsen.
Die Einkünfte sind dabei durch eine Gegenüberstellung der Mieteinnahmen, der Vermieterrechtsschutz Versicherung und der Werbungskosten zu ermitteln.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind grundsätzlich alle Geld- und Sachleistungen, die für die Nutzungsüberlassung gezahlt werden. Im Einzelnen sind das
Miete, Pacht
Umlagen für Nebenkosten wie Heizung, Abwassergebühren, Wassergeld, Müllabfuhr etc.
erstattete Vorsteuern bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung (Option)
Zinsen aus Bausparguthaben, wenn der Vertrag im Zusammenhang mit dem geplanten Erwerb oder Bau eines Vermietungsobjekts oder zur Umschuldung abgeschlossen wurde
Entschädigungen für übermäßige Beanspruchung des Mietobjekts
Erbbauzinsen
Praxistipp
Abstandszahlungen für vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages (BFH, 21.08.1990 - VIII R 17/86, BStBl II 1991, 76)
Für Mieterzuschüsse besteht grundsätzlich ein Wahlrecht, die Mieterzuschüsse sofort im Jahr der Zahlung als Einnahme zu erfassen oder sie wie ein Darlehn zu behandeln und nur den jeweils mit der Miete verrechneten Tilgungsbetrag als Mieteinnahme anzusetzen.
Öffentliche Zuschüsse sind dagegen stets von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzusetzen, eine wahlweise Erfassung als Mieteinnahme ist nicht zulässig (BFH, 26.03.1991 - IX R 104/86, BStBl II 1992, 999).
Werbungskosten
Als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften sind alle Aufwendungen abzugsfähig, die durch die Erzielung der Mieteinnahmen veranlasst sind (BFH, 04.07.1990 - GrS 1/89, BStBl II 1990, 830).
Zu den typischen Werbungskosten gehören
die Schuldzinsen für Darlehn zur Finanzierung des Vermietungsobjekts oder von Kosten für seine Instandhaltung. Schuldzinsen können grundsätzlich nur so lange als Werbungskosten berücksichtigt werden, bis das Vermietungsobjekt verkauft ist. Fallen auch noch für die Zeit nach dem Verkauf Schuldzinsen an, können diese nicht als Werbungskosten abgesetzt werden (BFH, 12.11.1991 - IX R 15/90, BStBl II 1992, 289). Zur aktuellen Rechtsprechung insbesondere bei Schuldzinsen, die für Kreditmittel aufgewendet wurden, mit denen während der Vermietungsphase sofort abziehbare Werbungskosten finanziert worden sind, siehe Schuldzinsen.
das Damnum
öffentliche Abgaben, wie Grundsteuer, Abwassergebühren, Wassergeld, Straßenreinigung
Kosten der Hausverwaltung
Hausversicherungen
die Vermieterrechtsschutz Versicherung
die Gebäudeabschreibung
der Erhaltungsaufwand
Unter den Erhaltungsaufwand fallen vor allem Schönheitsreparaturen und laufende Ausbesserungsarbeiten. Der Erhaltungsaufwand muss immer von den Herstellungskosten abgegrenzt werden, die nicht sofort als Werbungskosten, sondern nur auf dem Umweg über die Gebäudeabschreibung abzugsfähig sind. Als Faustregel gilt, dass Erhaltungsaufwand vorliegt, wenn etwas schon Vorhandenes repariert oder erneuert wird. Das gilt auch wenn damit eine umfassende Modernisierung verbunden ist, z.B. beim Ersatz von Ofenheizung durch eine Zentralheizung. Wird dagegen etwas Neues, bisher noch nicht Vorhandenes geschaffen, liegen Herstellungskosten vor.
Praxistipp
Im Bereich der Vermietungseinkünfte gilt grundsätzlich das Zufluss-/ Abflussprinzip (§ 11 EStG). Die Erhaltungsaufwendungen sind daher im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten abzusetzen.
Praxistipp
Die laufenden Zahlungen in eine Instandhaltungsrücklage führen im Zeitpunkt ihrer Zahlung nicht zu Werbungskosten. Wegen Einzelheiten vgl. das Stichwort Instandhaltungsrücklage.
Gemischte Nutzung
Werden in einem Vermietungsobjekt eine oder mehrere Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so kann nur der Teil der Werbungskosten steuerlich abgezogen werden, der auf den vermieteten Teil entfällt. Die Aufteilung kann dabei in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen erfolgen. Soweit einzelne Aufwendungen dem vermieteten oder dem selbstgenutzten Bereich unmittelbar zugeordnet werden können, z.B. der Einbau eines neuen Badezimmers in der eigenen Wohnung, sind sie entweder voll oder überhaupt nicht abzugsfähig.
Hinweis
Der BMF hat mit Schreiben vom 10.12.1999, (BMF, 10.12.1999 - IV C 3 - S 2211 - 34/99, BStBl I 1999, 1130, auf die neue Rechtsprechung reagiert. Er hat darin die neuen Grundsätze zum Schuldzinsenabzug bei Darlehn für die Herstellung eines teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäudes verarbeitet. Wegen weiterer Einzelheiten siehe Schuldzinsen.
Einkunftserzielungsabsicht
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, speziell Werbungskostenüberschüsse, können nur dann steuerrechtlich berücksichtigt werden, wenn Einkunftserzielungsabsicht vorliegt (vgl. BMF, 23.07.1992 - IV B 3 - S 2253 - 29/92, BStBl I 1992, 434). Einkunftserzielungsabsicht ist die Absicht, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen.
Dabei ist auf das positive Gesamtergebnis der voraussichtlichen Vermögensnutzung (bei Gebäuden grundsätzlich 100 Jahre) durch den Steuerpflichtigen (und seinen Gesamtrechtsnachfolger oder seinen voll unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger) abzustellen.
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist nach Auffassung des BFH (BFH, 30.09.1997 - IX R 80/94, BStBl II 1998, 771) jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass Einkunftserzielungsabsicht besteht. Nur wenn besondere Umstände gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder die Art der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private Veranlassung ist, soll zur Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht eine Überschussprognose angestellt werden.
Die Einkunftserzielungsabsicht darf grundsätzlich auch nicht auf Grund der Tatsache verneint werden, dass ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen besteht. Wegen der Besonderheiten vgl. dort.
Liegen besondere Umstände vor, die gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen, muss eine Überschussprognose zur Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht erstellt werden. Bei dieser Prüfung sind bei der Ermittlung des Totalüberschusses Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen nicht aus den Werbungskosten auszusondern (BMF, 04.11.1998 - IV C 3 - S 2253 - 8/98, BStBl I 1998, 1444).
Ein bei § 23 EStG erfasster Gewinn aus der Veräußerung des Grundstücks (Spekulationsgeschäft) ist nicht in die Beurteilung der Absicht zur Erzielung positiver Einkünfte im Sinne des § 21 EStG einzubeziehen. Die Einkunftserzielungsabsicht ist für jede Einkunftsart gesondert zu ermitteln, denn eine von der konkreten Einkunftsart losgelöste Überschusserzielungsabsicht gibt es nicht.
Ist eine Vermieterrechtsschutz Versicherung sinnvoll
Als Vermieter tragen Sie immer das Risiko mit dem Mieter, oder Pächter in rechtliche Auseinandersetzungen zu geraten, welche nicht aussergerichtlich gelöst werden können. Die häufigsten Fälle sind hierbei entweder Mieterhöhungen, oder anfallende Reparaturen innerhalb der vermieteten Wohnungen, bzw. Häuser. Eine Vermieterrechtsschutz Versicherung ist für Sie als Vermieter daher nicht nur sinnvoll, sondern wichtig, um die anfallenden Kosten nicht selber tragen zu müssen.
Auch wenn Sie die Kosten für die Vermieterrechtsschutz Versicherung absetzen, oder umlegen können, so ist dennoch ein Vermieterrechtsschutz Versicherung Vergleich sinnvoll, um die Leistungen und Preise einzelner Anbieter vergleichen zu können.
